Como incluir garantias nos contratos de locação?

Quando duas ou mais partes decidem estipular uma locação é comum que aquela que esta cedendo seu imóvel para uso, denominada locador, tenha preocupação em receber os valores pactuados da outra parte que irá usufruir do bem mediante contraprestação, essa, por sua vez, denominada locatária.

Por isso, muitas vezes, os contratantes de uma locação decidem estipular uma forma de garantia, a fim de que, caso alguma das obrigações da parte locatária não seja cumprida, possa o locador estar protegido da inadimplência.

Mas, afinal, sendo essa a situação, como podemos definir qual garantia deve ser incluída no contrato que está sendo pactuado?

Bom, para responder esse questionamento é importante esclarecer que as formas de garantia que podem ser incluídas em uma locação são taxativas, ou seja, as partes não podem decidir por uma modalidade não descrita na lei.  

As opções estão definidas em quatro espécies. São elas: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Todas as modalidades mencionadas são interessantes, porém, cada uma delas deve ser usada para fins específicos. Assim, ao saber quais os interesses das partes é que poderemos saber também qual a melhor hipótese a ser adotada.

Contudo, vale registrar um ponto importante: não é possível cumular garantias!

A escolha deve ser muito bem analisada. Isso porque, após escolhida uma modalidade, não poderá a mesma contratação prever outra forma de garantir o cumprimento de obrigações, sob pena de cometimento, inclusive, de infração penal, bem como de nulidade da garantia que por último tiver sido escolhida.

Vamos a um exemplo: uma hipótese que acontece na prática é a locação que escolhe a fiança como forma de garantia (estipulando, portanto, a obrigação do fiador responder com seu patrimônio no momento da cobrança de eventuais débitos) e indica os bens desse mesmo fiador em garantia. Tal possibilidade é vedada pela legislação, uma vez que a indicação de bem imóvel em garantia é, na verdade, forma de caução de bem imóvel, e assim, caso se permitisse estabelecer fiança e caução, ter-se-ia a caracterização de cumulação de garantias, impedida pela lei.

Por isso, entender os interesses das partes e escolher uma só forma de garantia, de modo adequado, são pontos de fundamental importância no momento de estipular uma locação, mantendo  preservada a validade das escolhas dos envolvidos, bem como, afastada a ocorrência de infrações penais, e, o mais importante, garantindo o cumprimento das obrigações!

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Sobre mim

Joana Guedes advogada e fundadora do escritório, Bacharel em Direito desde fevereiro de 2015, e advogada inscrita na OAB/RS 101.188, é Pós-Graduada em Direito Processual Civil…

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